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万达半年投2000亿高调豪赌文旅 王健林加杠杆再走重资产老路

本文来源于经纬财经网 2019-08-13 15:24

印象中一直在“瘦身”的万达转向了,重现加杠杆高速扩张的豪气。

今年上半年,万达掌门人王健林频频跟地方政府签下巨额投资大单,所投项目涉及万达广场、文化旅游等业态。

此外,今年初以来,在武汉、上海、广州等地,万达也加入抢地阵营,以备万达广场用地之需。据长江商报记者不完全统计,上述投资累计将超过2600亿元。

如此高密度投资,万达再现3年前大手笔。那一年,万达海外投资达数百亿美元。

然而,2017年,万达由买买买模式转型为卖卖卖模式。万达637亿元向富力地产、融创出售77家酒店、13个文旅项目,被称为世纪交易。

去杠杆、去地产化、轻资产转型、降负债率,地产、酒店、文旅,多个领域,万达向社会传递的信息是“瘦身”。不完全统计,2017年至去年底,万达甩卖资产回血达千亿。

令人意外的是,政策面并未宽松,万达为何要重回老路?轻资产之路不好走?万达已经安全了?亦或是不得不为之?

万达体育虽然提前赴美上市成功,但开盘破发,到8月10日的股价较发行价已下跌51%。港股私有化后回归A股,万达商管排队4年仍处于中止审查状态。

融资并不顺利,重走重资产老路,万达会重蹈资金链危机覆辙吗?

2000亿巨资押宝文旅

沉寂两年的万达似乎“复活”了,王健林高调回归公众视野。

今年4月11日,在甘肃省招商引资暨陇商大会上,王健林许下诺言,未来三年,万达将在甘肃投资超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店,新增投资约450亿元。

2017年10月,甘肃省曾与万达集团签订战略合作协议。该项目于去年落地。截至目前,万达已在甘肃完成6个万达广场、1个五星级酒店项目投资,累计投资180亿元。

这或许是王健林沉寂两年来首次公开表态,此后,更是一发而不可收拾。

5月15日,万达与沈阳市政府签订全面战略合作协议,万达将在已完成投资250亿元的基础上,在沈阳再投资800亿元,建设世界一流的大型文化旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际学校和5个万达广场。

同月,万达与广东省潮州市政府签订全面战略合作协议,在文旅、体育、影视、会展、演艺等领域展开全方位合作,万达将在潮州投资“五个一”项目,与潮州市政府共同打造潮州城市新品牌。

6月25日,在已经累计完成对四川1600亿元投资后,万达与四川省续签战略合作协议,万达再向四川增加1100亿元投资。

上述投资项目中,除了万达广场、星级酒店、医院、学校外,最主要的投资项目是大型文化旅游项目。不完全统计,这些投资合计为2550亿元,初步估算,用于文旅项目的投资将超过2000亿元。

此外,万达还积极参与拿地。公开信息显示,今年以来,万达相继在上海、武汉、广州等多地参与土拍购置土地,合计耗资超过110亿元。

王健林曾提出,万达商管每年开业50个广场,地产集团每年力争10到15个重资产项目。上述拿地之举,极有可能是为此做准备。

长江商报记者梳理发现,万达如此密集大规模投资,三年前也曾出现过。

公开报道称,2016年,万达斥资数百亿美元,把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中。这一年,也是万达海外收购最多的年度。

曾经熟悉的投资,不同的是,如今发生在国内,重点是文旅,此前是海外,重点是影视体育。

备受关注的是,文旅项目曾被王健林卖给了融创,印象中万达已经放弃文旅,此番重仓押注文旅,似乎意味着集团要走老路了。

轻资产之路并不轻松

2017年的股债双杀,迫使万达轻资产转型之路走得更为坚决。

早在2012年,王健林就推动万达集团轻资产转型,其公开表态,到2020年,万达集团要成为一家现代服务业公司,转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。2018年,万达商业地产更名为万达商管,外界对此解读为,万达在去地产化,“去房重服”。

最先实施轻资产转型的可能就是万达广场。万达广场的轻资产战略分为两类,一是与机构合作开发投资类万达广场,二是与企业合作开发合作类万达广场,净租金收入三七分成,万达输出品牌和管理。

2015年初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。这一动作,标志着万达广场轻资产模式正式启动。

截至去年底,万达商管已拥有280个万达广场。去年,万达服务业收入占营业收入的75.1%,其中租金收入达328.8亿元,占比为15.3%。

显然,如果万达集团轻资产转型成功,将告别借钱、买地、卖楼的高负债发展模式,进而具备抵御政策风险和行业周期性风险能力。

然而,理想确实不错,执行起来就不那么理想了。

在万达出售给融创、富力的资产中,万达输出品牌和管理。去年以来,市场上流传,因为理念不同,虽然万达只输出管理团队,资产是变轻了,但是沟通和管理成本变得越来越高。

长江商报记者了解到,在一些项目中,轻资产的合作方对万达也颇有微辞,包括分成比例过高、过于强势、规矩太多等。

还有一个不容忽视的问题,就是万达转型轻资产后,因为没有可以出售的资产,不像地产开发,可以获得较为充足的现金流,也不能从银行获得所需贷款。

2017年以前,万达广场周边会配套住宅、酒店等商业地产。住宅取得预售许可证就可申请开发贷,商铺大面积开业可申请经营贷,这些钱可以用作拿地等,通过住宅等商业地产反哺万达广场。

如今,轻资产模式下,万达难以获得充裕现金流,势必影响万达集团的快速发展。

事实也是如此。近年来,相较同行,万达已经落后了不少。

2012年,万达开始去地产化,其目标是到2020年将房地产比重降到50%以下。王健林的判断是,房地产已经历20年高速发展,再过20年这个行业一定会萎缩,万达要未雨绸缪。

然而,在万达看似成功转型轻资产,地产行业格局已经被改写。去年,万科、恒大、碧桂园、融创的营业收入分别为2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元,而万达为2143亿元,已经落户于万科、恒大、碧桂园。而在2016年,万达还是行业老大。短短两年,万达已经掉队很远。

不仅如此,大型房企争相拿地,一些核心商业地段被抢,万达再不动作,其万达广场推进更难达到预期。

或许,这就是万达回头走老路的主要原因。

重资产与负债率如何平衡

降负债目标已经完成的万达重回重资产发展模式,其资金链将面临考验。

2017年6月,万达遭遇股债双杀,其负债备受社会关注。为了缓解资金链压力,万达开启甩卖资产模式,13个文旅项目91%股权、77家酒店,王健林甩卖给融创和富力,回笼资金637.50亿元。

此后,万达不断甩卖资产,包括几乎清空海外地产等。不完全统计,近两年,万达通过处置资产回笼资金达千亿元。

从去年的财报看,降负债取得明显成效。万达商管数据显示,截至2018年底,公司有息负债1886.89亿元,连续两年下降。其中,一年内到期的非流动负债210.27亿元,当年,其经营性现金流净额为291亿元,基本上能覆盖到期债务。公司资产负债率为57.58%,2016年底为70.26%,已显著下降。不过,去年,公司的营业收入、毛利润均有所下降。

可见,万达牺牲了增长换来了负债率降低。如今,万达谋求增长重点发力文旅。

8月9日,以地产领域研究人士向长江商报记者表示,文旅项目是万达商业的第四代产品,与第三代产品万达广场相比,文旅项目的体量更大,业态更为丰富。在开发模式上,文旅项目与万达广场并无本质区别。此前,万达广场是通过合作开发或受托运营管理等途径,来经营万达广场。从目前公开信息看,万达是想走重资产之路,即拿地—开发—运营,通过住宅和商铺的销售,获得现金流平衡,最终目的是谋取持有型物业,并获得稳定的运营收入和长期增值收入。

在该人士看来,文旅项目的投资规模大(单个项目多超300亿)、回报周期多在5—8年,通过前期通过出售住宅、商铺等回笼资金,以此反哺文旅项目运营,很难达到资金平衡。

如此一来,重资产模式下,对万达的融资能力、偿债能力提出了新的要求。

从目前情况看,万达融资并不顺利。

今年7月26日,万达体育赴美上市成功。不过,原本计划发行价10—11美元/股,最终为8美元/股,而且,开盘当日就破发。截至8月10日,其收盘价为3.94美元/股,较发行价下降了50.75%。

万达商管早在2015年就已在A股排队,从已反馈到预披露更新,又回到已反馈,目前处于中止审查状态。目前来看,虽然万达商管尽量去地产化,但似乎仍是遥遥无期。而且,万达商管与万达电影之间存在的关联交易也需要厘清。

去年以来,万达电影净利润持续下降,今年上半年预降55%—65%。

值得一提的是,去年初,腾讯携手苏宁、京东、融创联手向万达驰援,共计出资340亿,条件是,万达商管要在2023年前11月前完成上市。否则,战略投资者有权单方面终止合作,并要求回购股份、支付资金利息。

融资不顺利,重启重资产模式,万达如何在快速发展与资金链不紧绷中求得平衡,将对王健林是一场严峻考验。