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为什么房价上涨时租金下跌,房价下跌时租金上涨?

本文来源于经纬财经网 2019-09-24 16:09

去年,位于北京市海淀区的只租不售的万科翡翠书院,出现十年180万租金的出租模式,居然被一抢而空,并且买这种租赁房产基本都是高管CEO级别的人士,说明了这种模式正在被接受,尤其是受到高净值人士的认可。

那么,这些人为什么不去买一套房子而要租一套这么长租期的房子呐?真的没有钱吗,这个十年的租金都可以做首付了,所以一定是其他原因让这些人只租房不买房:

1.对房价未来看空,也就是认为未来房价会下跌,所以只是租房,一旦未来房价下跌,自己没有房价下跌的损失。

2.不愿意背负房贷的压力,可以好好享受生活。比如贷款五百万,每年利息6%,每年的利息支出就高达30万,比房租要高很多。

其实第一条才是主要原因,第二条是次要原因,因为如果认为房价会上涨,那么背负的房贷就不是压力,反而会沉醉在杠杆的兴奋之中,只有当房价下跌时,就会发现杠杆其实还是一部断头闸刀。

所以,我经常说,买房就是看涨房价,租房就是看跌房价。当然,确实有一部分人暂时买不起房子,但是更多的现象是我们看到的,很多年轻人刚刚参加工作就买了房,其实是家里人给凑齐首付,而自己只需要还房贷就行。这种一家人买房的真正原因只有一个,那就是被以前房价涨怕了,现在如果不买房害怕房价继续涨,以后更买不起了。

也确实是,过去二十年,中国房价涨了很多,让很多人失去了这种财富性投资机会,所以才有源源不断的人争相上车,甚至那些根本租不出去的房子都有人愿意高价去买,造成了房价泡沫。而这种房价泡沫却让决策层看的清清楚楚,所以政治局会议才六次提出遏制房地产泡沫。

应该说,没有一个国家的的领导人愿意公开承认自己国家的房价有泡沫,那么为什么中国领导人愿意公开承认呐,只能说明我们的领导人未雨绸缪,具有风险预警的决断能力。

这个房价泡沫,也就是中国房价的租金回报率居然只有1%,属于全球倒数第一,所以只有中国政府承认房价泡沫的存在。

1%的租金回报率,并且中国的房子地下的土地都是租的,最长的租赁期限只有七十年,也就意味着满打满算,房子在七十年后白白损失30%。

那么,是什么动力让这些人还愿意买这样的房子呐,原因只有一个,那就是认为房价会上涨,并且这些上涨的收益属于所有权的持有人。

而当前楼市低迷,多数城市房价出现下跌,低迷的原因就是对未来的房价的走势看不清,房价下跌的原因就是看空房价的偏多。

不管未来的房价涨还是跌,可以肯定的说,居住价值毫无疑问会上涨的,也就是租金未来一定会上涨。

买房,就是看中未来的房价上涨,这个上涨收益属于房主。

贷款买房,就是既看中未来房价上涨,可是眼前资金还有限。

租房就是真实的刚性居住需求,租房分为短租和长租。

短租,比如三年租期以内,就是租金暂时有限,还看不清自己未来会稳定居住工作在哪里。

长租,比如三年以上到七十年以内,就是有资金,但是认为房价未来会下跌,同时认为房租未来会上涨。

所以,我们发现一个奇怪的现象,那就是中国房地产价格波动周期中,每当房价上涨时,租金是下跌的,而房价下跌时,反而租金在上涨。就是因为在房价下跌时,很多人会选择长租,让租赁房源紧张带动房租的上涨。

既然房价上涨出现困难,而租金上涨是必然趋势,那么就会有人选择长租,因为长租提前锁定了未来租金,就可以收获未来租金上涨的收益。比如当前链家自如的长租模式,就是平均八年租期,前几年回本金,后几年盈利。

而那些嘴上说根本不会有长期房租而不买房的人,心里的真实含义就是房价未来一定是上涨的,更真实的想法就是你们赶紧别租房了,还是赶紧买房,这样自己手里的房子就会未来涨价卖出,更确切的说,这种心态的人一定手里有大量租不出去的房子但是还希望房价暴涨。

长期租赁,也就是买断了房子的长期使用权,就是既能规避未来房价下跌的风险,同时收获未来房租上涨带来的收益。

决策层已经多次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的房地产行业的全新定位,未来中国房地产的发展思路就和国际模式相同,就是所有权(产权)跟使用权(居住权)的分离。房子是用来住的就是说的要突出使用权,而房子不是用来炒的就是指所有权不能短期买卖。

未来,租金越来越高,也就代表着使用权价值会升值,很多人去购买那些租不出去的房子,这种房子只有产权没有使用权,这种房子未来还会有价值吗?