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从“饲料大王”到“农牧大亨”,刘永好的“地产大王”路并不顺畅

本文来源于经纬财经网 2019-09-25 14:52

新希望地产发布2019年半年报显示,新希望地产实现营业收入近33.8亿元,同比下跌4.8%,而营业成本25.2亿元,同比上浮近1.6%,实现净利润近44.3亿元,同比下跌近44%,扣非后实现净利41.7亿元,同比跌幅近50%,归属于母公司净利润23.8亿元,同比下跌57%。

重仓长三角

新希望地产今年在公开市场获取的第一幅土地是在其重仓地温州,3月15日,以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地,溢价率3.1%;4月26日,经过140轮竞价,以上限价格29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

除了温州,新希望地产还在杭州和南京一日获取两幅土地,共计耗资88亿元。3月29日,新希望在拼抢120轮后竞得南京栖霞区一宗土地,总价53.2亿元,楼面价22628元/平方米,溢价率为28.8%,这也是新希望首次进入南京市场。同日,新希望在杭州经过166轮的激烈竞价,以34.6亿元总价拿下余杭一块土地,楼面价21008元/平方米,溢价率31.3%。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自大连,5月15日,经过200轮竞价,新希望地产以总价12.46亿元、溢价率49%夺得大连一地块。

新希望地产回复的数据显示,截至6月中旬,新希望地产拿下5幅地块,总成交面积约95.07万平方米,共计耗资150.52亿元,平均楼面价15833元。

新希望大举拿地的时机是在今年上半年土地市场较为火热之际,竞争激烈,所获取地块往往是经过了数百轮竞价,显示了拿地决心。

其在土地市场的高调,并非始于今年。自2016年开始,新希望就逐步增加了拿地数量。

虽然背靠新希望集团这座知名民营企业,但由于并非集团主业且未上市,多年来新希望地产十分低调,外界鲜少知悉其具体数据。5月底,新希望地产在上交所申请公开发行的一笔17亿元公司债券状态更新为“已反馈”,正因为此,公布了一份长达200多页的债券募集说明书,新希望地产的发展历程和最近三年的财务数据也得以一并公开。

根据这份债券募集说明书,2016年-2018年,新希望地产的拿地数量分别是5宗、13宗和20宗,权益后的新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。截至2018年底,总土地储备为691.75万平方米。

目前新希望地产深耕的城市包括成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等,以二线城市为主,一半位于长三角。

温州是新希望已经布局6年的城市,也是其在大本营四川之外重点布局的一个新城市。根据债券募集说明书,过去三年新希望地产在温州的销售额分别是 78.3亿元、70.69亿元以及104.2亿元,均排名集团第一。

短期借款半年增长244%

随着新希望地产加大了房地产拓展开发力度,其债务规模增长较快。2016~2018年末,公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,近三年年均复合增长率为42.83%。截至2019年6月末,公司有息负债303.88亿元,上年末借款总额262.66亿元,借款总额总比变动15.69%。

2016~2018年末,新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%;同期末净负债率分别为126.66%、149.48%和86.67%。在高杠杆运作的地产行业,新希望地产的资产负债率并不算高,但据中诚信证评的对其2019年公司债第一期的评级报告,因新希望地产业务规模的扩大,公司负债规模快速增长,之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势,主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债,使得公司自有资本快速提升。简言之,公司通过扩大分母的形式,使快速增长的债务得以“隐形”。

短期资金压力方面,2019年上半年,新希望地产短期借款余额1.72亿元,较年初增长244%。公司在半年报中解释,主要由于子公司本期新增低风险短期借款所致。

从现金获取能力看,近年来随着新希望销售规模的持续增长,公司销售商品及提供劳务收到现金的规模增长快速,但因在建拟建项目投资较大,新增项目拿地支出规模较大,中诚信证评称,近年来新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态,不能对债务偿付形成保障。

2016~2018年经营活动净现金流分别为-5.37亿元、-79.69亿元及-23.94亿元。2019年上半年,经营活动产生的现金流净额-62.88亿元,同比-316.63%,主要由于本期土地款及相关保证金支付、对合营和联营企业的资金支持的增加,使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

新希望经营活动净现金持续为负的另一面是,有新希望集团的背书,新希望地产融资能力较强。货币资金方面,2016~2018年末,新希望地产货币资金分别为49.85亿元、50.45亿元、118.29亿元。同期末货币资金/短期债务分别为1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍,通过融资形成对短期债务的覆盖。

不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年,公司应付利息较年初增长50.77%,达到2.50亿元,主要由于借款规模增长,导致计提利息的增加。

管培生张明贵

2014年,刘永好亲自点名80后管培生张明贵担任地产总裁。此外,新希望地产的另一位关键人物是刘永好的女儿刘畅,她在新希望地产担任董事。

按照刘永好的说法,张明贵定下了一个目标:三年时间让地产公司规模每年翻一番,否则随时下台。

机制改变以后,效率也在提高。刘永好在那次演讲中透露:“以前我们一个土地从拿地到开发完,三年五年八年都有。现在,拿到地的当天,图纸就全部都出了,报建什么的就都弄好了,第一个月就可以开工。第三个月我们样板间就可以摆出来,六个月,我们把销售手续全部办完。第九个月赚的钱就把所有投资收回来,现金流为正。半年现金流为正,真是做到了,而且绝对保证质量,绝不偷工减料。”

张明贵执掌以后,规模停滞不前十几年的新希望地产确实开始了规模爆发之路。2013年新希望地产的规模才20亿元,但根据上交所披露的数据,过去三年新希望的销售额分别为145亿元、171亿元和316.63亿元。

与此同时,2016-2018年,新希望地产的合并口径营业收入分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元;归属于母公司所有者的净利润分别为6.19亿元、8.11亿元及18.19亿元。

规模增长也伴随杠杆的加大。2016年、2017年及2018年,新希望地产负债总额分别为 267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,呈持续增长趋势;资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%,扣除预收账款后的资产负债率分别为52.30%、51.12%、50.94%。

此外,由于大举拿地、土地支出较大,2016年、2017年及2018年,新希望经营活动产生的现金流量净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

对于负债和现金流的疑问,新希望地产方面称,行业内典型房企的负债率基本都在80%以上,新希望地产目前负债率76%左右,同时扣除预收仅50%多一点,在房地产企业中算是比较低的,且负债率还呈逐年下降态势:“足以显示我们自身的造血能力在增强,负债依赖度在降低。”

新希望地产方面还表示,除了通过多种外部融资渠道进行融资,新希望地产自有资金也较为充足,2018年销售率超过100%,持有现金118.3亿元,同比增长134.5%;现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%,而前一年的增量仅为19.44%。

经过几年的规模爆发,如今新希望在土地市场的表现也让人不得不设想,它是否要继续大规模扩张。据悉,新希望地产2019年的销售目标为500亿元,并计划未来三年冲击千亿。

新希望地产方面则否认了这一计划。对于规模扩张一说,其回应称,新希望集团是一家以农业和食品为核心主业的产业集团,其主业非常突出,地产板块是作为集团的一个补充产业,所以“小而美”的定位决定了新希望不会把地产规模做得特别大,但房企同样需要发展和成长,所以新希望地产争取未来可以成为一家规模在可控范围内是适度的、健康的、合理的中型房企。

“千亿以上才叫做规模房企,新希望仅属于中型房企。新希望地产的发展目标,跟其他房企的逻辑不一样。如果规模不能覆盖风险,那就不会选择某个规模。”新希望地产方面表示。

频繁融资

对地产公司而言,资金是其生命线,在接连拿地的同时,新希望地产也在不断融资“输血”。

5月21日,新希望地产“中信证券新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行,项目规模6亿。5月14日,新希望地产公告称,公司公开发行2019年公司债券状态更新为已反馈,拟发行规模为17亿元,将分期发行,首期发行规模为不超过人民币7亿元。

2018年11月2日,新希望地产作为原始权益人的“华西证券新希望地产购房尾款资产支持专项计划”于上交所成功发行,产品规模15亿元,其中优先级14.25亿,发行利率5.7%。

然而,持续融资已使得新希望地产债务规模也在逐年增长。根据新希望地产公开发行的2017年和2018年年度审计报告,2016年-2018年,新希望地产年度负债合计分别为267.61亿元、415.11 亿元和545.95亿元。其中,2018年新希望地产有息负债余额为262.67亿元,对应的利息支出为18.76亿元。

此外,新希望地产近几年经营活动性现金流连续几年均为负值。根据新希望地产公开发行2018年年度审计报告,2017-2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为、-79.69亿元和-23.94亿元。新希望地产也曾警示风险称,公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。

但截至目前,新希望地产的负债率仍低于行业80%的平均水平,且融资成本基本控制在6%以下。数据显示,2016年-2018年新希望地产的资产负债率分别为79.37%、79.54%、76.62%。

需要注意的是,新希望地产背靠母公司新希望。年报显示,2018年,新希望营业额为691亿元,净利润为17元,以农业为主业务的集团利润其实并不高。

不过据新希望地产相关负责人表示,母公司新希望集团资金管控严格,没有直接给予地产资金支持,新希望地产主要还是依靠自身外部融资,主要包括银行信贷、集合信托、保债计划、以及资产证券化产品等。