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汇率7.16!LPR利率二套房加码60个基点!房价或跌回2014年

本文来源于经纬财经网 2019-08-27 16:37

央行最新的LPR利率,其实最大看点是:二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

这就是房住不炒在房贷利率上的体现。

房市需求有两块:一块是刚需自住,另一块则是炒房客的投资需求。

刚需自住就看买得起,还是买不起。不管它利率有多高,需要自住的人,买得起总归会买。但对于投资客来说,投资要看回报。新的LPR利率执行后,投资比自住,贷款利息就亏了60个基点。因为这是央行公告,假设推广房住不炒效果不佳,会不会调整到100个基点,也或者效果太好,会不会下调到40个基点?

新的LPR贷款利率,从执行到影响房价,可能需要6个月的观望时间。有些囤房投资客,可能会想看看,会否有下一个公告。

若LPR房贷利率,二套房加码60个基点严格执行,大概率:房价会跌回2014年。

据统计局发布于2019-07-15的《2019年上半年居民收入和消费支出情况》:上半年,全国居民人均可支配收入中位数13281元,增长9.0%,中位数是平均数的86.8%。其中,城镇居民人均可支配收入中位数19536元,增长8.2%,是平均数的91.5%;农村居民人均可支配收入中位数6601元,增长9.2%,是平均数的84.9%。

城镇居民人均可支配收入中位数19536元,乘以2年化后是:3.9万。

农村居民人均可支配收入中位数6601元,乘以2年化后是:1.32万。

双职工城镇家庭,年入不到8万,按照美国标准家庭收入的5倍为房价,可承受:40万一套。溢价50%,可承受:60万一套。

普通农户,按照当前房价,不管一二三四五六七八线,无论哪一线的房价,都可以忽略不计。两个人一年赚3万不到,到哪都买不起房。

我国房价过去十年能‘放飞自我’,除了M2暴涨因素之外,关键靠高收入的炒房客。一方面,炒房客的收入远高于中位数,另一方面,炒房客普遍智商高,胆子大,借助杠杆,能想办法借到钱(贷款)。而银行要业绩,也给炒房客贷款囤房提供了方便(所以,LPR利率二套房加码60个基点,是否100%严格执行,对房价影响非常大)。

60个基点就是0.6%的额外利息,200万一套房,就是1.2万一年的额外支出。

这是变相的‘定向征收房产税’,以前的贷款合同不受影响,但新的炒房需求,将面对这0.6%的‘变相房产税’。

囤房客要出货,要么出租,要么卖掉套现。

市场上的需求,如果新囤房客少了,那么将主要是之前买不起房的刚需。

以炒鞋为例,把二手(没穿)鞋子价格炒这么高,没人接盘还不得跌回去?把鞋换成房,作为投机,也是一个道理。新囤房客购买力远高于刚需,新客接盘旧客,高房价可维持很多年,几年后刚需的收入也被通胀名义拉高。

2014年时,据安居客数据,房价均价:北京房价3.7万每平,上海房价3万每平,深圳房价2.8万每平,苏州房价1万每平。

假设强二线苏州,人均可支配收入是全国城镇居民人均可支配收入中位数的150%,那么苏州刚需的(可买房)家庭(双职工)收入是:12万。对于苏州2014年均价1万,地段差一点的8000,那么12万年收入可买8000一平的中等户型,1万一平的小户型,1.5万一平的迷你户型,地段越来越好,面积越来越小,买房难度与美国相当(房价是5倍家庭收入)。

市中心好地段的大户型,为高收入者准备。LPR房贷利率,二套房加码60个基点,对市中心好地段房价,影响可忽略不计。个人推断:对于普通及低收入者外围地段,买房者将全部换成自住刚需,囤房需求几乎将绝迹,房价或将跌回2014年。

当前人民币兑美元的汇率,已下调到7.16,这是在岸汇率,离岸汇率是7.17。汇率因素,限制了M2的增长空间,这样M2推涨房价的因素会淡化。

离岸人民币,其实是已经国际化的人民币,将来人民币国际化,大概率就是离岸和在岸并轨。人民币国际化,可以蚕食美元在东亚地区的影响力,这比房产泡沫有价值得多。所以,汇率压力越大,M2越不能涨。M2不能涨,房价就少了涨的理由。

LPR房贷利率二套房加码60个基点,看成:对新炒房客定向征收0.6%的房产税(还贷年限内每年),就对了。

美苏争霸的时候,人家比核武器数量,太空竞赛。那时候,连美国人都不搞房地产泡沫。人民币要成为东亚地区的硬通货,这就是新时代的那个‘啥啥啥’。

日元兑美元100,也可以国际化。7.1还是7.5,还是7.8,它只是一个数值。