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涉“险”收购,拆分上市,奥园的千亿算盘

本文来源于经纬财经网 2019-09-07 15:55

房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从?

如果不出意外,再有四个月,中国奥园就将首次冲击千亿销售额。

9月3日,中国奥园集团公布截至8月底的业绩数据:2019年1月至8月,实现未经审核的合同销售额679.6亿元,完成全年销售目标1141亿元的59.5%。

根据近三年的业绩数据,2016至2018年,中国奥园合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。

今年3月,奥园董事会主席郭梓文在业绩会上宣布,2019年奥园预计总可售资源1900亿元,公司2019年销售目标定为同比2018年增长25%。

按照这一目标销售额来看,今年奥园将首次冲击销售额“千亿俱乐部”,但也意味着奥园过去三年复合年增长率89%的时代告一段落。

两年6倍股:“黑马”的背后

8月16日晚间,奥园发布2019年中期业绩公告。截至6月30日,奥园实现合同销售总额约536.3亿元,同比增长33%。奥园也因此被一些业内人士称为“黑马”。

过去两年,奥园高速增长,2018年实现合同销售额913亿元,同比大增100%,年度净利润同比增长51%,成为年度增速最快的30强房企。与销售业绩的高速增长对应,奥园股价两年翻了6倍,2017年每股约1.5港元,到今年7月5日每股已达12.15港元。

业绩公告显示,奥园上半年营业额236.7亿元,较2018年同期增长73.2%。毛利润约70.46亿元,较2018年同期增长80.6%,毛利润率由2018年同期的28.6%上升至29.8%。

仅仅四年时间,奥园就改写了广州房企的格局,超越时代中国、越秀地产,逼近雅居乐,甚至富力。

(位于广州番禺的奥园国际中心,奥园7月将总部搬迁于此)

销售规模的大幅增长,主要源于大量的合作开发项目并表。翻开奥园的财务报表可见,截至2018年底,公司权益销售占比为85%,但少数股东权益189亿元,占比高达62%。

分区域来看,华南区域的城市贡献合同销售约228.2亿元,约占总合同销售的42%。

合同销售贡献最大的是广东省,合同销售金额为171亿元,销售面积为139.1万平方米;其次为广西省,合同销售金额为44.8亿元,销售面积为60.3万平方米。

业绩增长的同时,奥园的负债率也一路走高。截至6月30日,中国奥园资产总额约2325.68亿元,负债总额约1972亿元,资产负债率为84.79%。2016至2018年,其资产负债率分别为77.97%、78.44%、83.73%。

现金方面,截至6月30日,中国奥园银行结余及现金为548.37亿元,受限制银行存款约41.87亿元。公司借款、优先票据及公司债券的实际利率为7.4%。

此外中报显示,上半年奥园的现金回款率约为75%,去年同期该数据为80%。

失去“奥林匹克”的奥园

根据中期业绩报告的披露,截至6月30日,奥园共拥有230个项目,总货值约4255 亿元。其中大湾区占比约 27%。

虽然名为“奥园”,但是中国奥园直到2017年才进军举办过奥运会的北京。这之前,奥园一直扎根在南方。

奥园创立于上世纪90年代中期的番禺,首个项目是番禺最早承接港澳乡亲在内地置业的金业别墅花园。

彼时,番禺市尚未更名为广州市番禺区,北京也尚未获得奥运会主办权。

1998年5月,郭梓文向时任国家体育部门领导提出,用“奥林匹克概念”做房地产的想法。第二年7月,奥园携手中体产业,联合开发了广州奥林匹克花园。

新千年伊始,位于上海的奥林匹克花园和位于广州华南的南国奥林匹克花园相继立项。

(广州奥林匹克花园,中国奥园最早开发的项目之一)

然而2002年11月,郭梓文突然与中体产业“分手”。奥园原计划在2003年上市,但这一年,奥园在与中体产业的纷争中做出让步:今后奥园集团新开楼盘项目不再用奥林匹克花园命名。与此同时,奥园还因为贷款担保陷入了漩涡。

这之后,郭梓文带着奥园淡出公众视野,奥园的上市计划直到2007年才实现。而2007至2012年,奥园的营业额始终在30亿左右徘徊。

曾经主打“体育+住宅”的奥园,随后开发了多个商业地产项目,包括奥园广场、奥园城市天地等。

2014年,番禺奥园广场引入战略投资者华夏人寿,通过出售部分股权已经收回投资额,同时奥园依然有项目的控股权,可以掌握资产升值和租金回报的收益。

7月19日,中国奥园发布公告称,将收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份,总代价约为人民币32.6亿元。交易完成后,中国奥园将成为百年人寿第一大股东。

有业内人士指出,房企引入保险公司,有助于将其持有的商业地产资产变现。一般而言,保险公司都有商业地产的配置需求,且商业地产每年可带来5%左右回报,同时现金流稳定。

拆分上市融资:左手健康,右手文旅

“由于本集团健康、康养产业和保险服务的紧密连接关系,收购事项可为本集团与百年人寿公司在健康、康养产业上相互合作提供理想的潜在机会和平台。”中国奥园对于大手笔收购百年人寿这样认为。

财报显示,中国奥园的业务领域涉及“地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家”七大二级集团,涵盖地产、金控、文旅、健康生活、跨境电商等五大业务板块。

为实现融资目标,郭梓文年初将其健康板块分拆出来上市。

2019年3月,奥园健康在港交所挂牌,发行价为3.66港元,募集资金约6.4亿港元。IPO后,中国奥园持有奥园健康生活集团56.6%的股份。

奥园健康号称主营健康产业、商业运营及物业管理三大核心业务。但这家公司的核心业绩贡献只有物业管理。截至2019年6月30日,奥园健康收入为人民币 3.92 亿元,其中物业管理服务及商业运营服务收入分别占比 73.3%和 26.7%。

截至2018年5月31日,奥园健康生活共为55处物业提供物业管理服务,涉及总建筑面积约为950万平方米。

(奥园健康旗下MS ARORA万博旗舰店于今年3月开业)

上市前,奥园临时找来了“大健康”概念。奥园健康在申请材料中表示:2018年8月,奥园健康与一家在韩国首尔拥有13间“PPEUM”品牌分公司的韩国医疗美容服务供应商订立战略合作协议。

此外,奥园还与另外两名战略伙伴订立战略合作协议,打造“春雨医生”及“健康160”线上医疗咨询服务平台。

3月17日,奥园首家线下医美门店MS ARORA万博旗舰店正式开业。然而这些尚未给奥园健康带来明显的业绩贡献。

“奥园将继续开拓以医美及社区养老等业主为主的大健康产业。除此,奥园健康也正在探索社区养老和健康管理业务的机会,并积极寻求可提供各项服务的战略联投资及收购目标。”奥园健康在中期业绩报告中表示。

奥园还计划将其文旅板块拆分上市。奥园从2016年开始文旅转型,然而奥园目前的文旅产业目前仍是围绕地产开发。据悉,奥园在距离广州200公里的县城郊区做了一个文旅地产的盘,价格可以达到比市区贵两倍。

中国奥园文旅集团营运总裁程耀表示:“文旅是不可能高周转的,现在我们能做的就是把高周转化为优质资产和轻资产留下。”

截至目前,奥园共有在营文旅项目2个,在建项目7个,拟建项目8个。

“在我们内部看来,文旅是‘现金奶牛’,虽然前期投入大,相应带来的回报是稳定而持续的。” 程耀在博鳌房地产论坛表示。

曾有消息称奥园文旅将于今年9月分拆上市。不过截至9月5日,尚无最新信息。