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央行楼市报告:户均1.5套房,过半家庭有房贷,刚需还有市场吗?

本文来源于经纬财经网 2020-04-26 16:38

  近日央行调查统计司调查显示:城镇住房拥有率达到96%,一套住房占比58.4%,两套住房占比31%,三套及以上住房占比10.5%,户均1.5套住房,你又被平均了吗?

户均1.5套房,过半有房贷

  70%家庭的实物资产是房子

  家庭金融资产仅为20.4%

  住房拥有率达96%

  户均1.5套房,三套以上占比10.5%

  城镇家庭资产户均317.9万元

  56.5%家庭拥有负债,多为房贷

  家庭债务收入比1.02,偿债收入比18.4%

  中青年家庭债务风险较高

  比较一下,看看你有没有被平均,以上数据有三个点是超乎市场预期的:

  住房拥有率如此高!

  中国人如此喜欢房产!

  户均家庭资产如此高!

  中美家庭资产结构对比

  资产分布对比

中国人喜欢不动产,占比达70%

  美国人喜欢金融资产,占比达70%

  美国人怕股市跌,中国人怕房价跌,因为里面洪水滔天,一但泄洪,就是灾难。

  资产类别对比

中国人喜欢现金

  美国人喜欢股票和保险

  美国人倾向于动态投资,投机获利。中国人喜欢家藏万贯,以备不时之需。

  家庭储蓄率对比

  中国人自从开始买房后,储蓄率就一直在下降。

  美国人经历次贷危机后,储蓄率倒是有小浮上扬。

  中国人买房,美国人炒股,储蓄率不约而同的向中间靠拢。

  家庭债务对比

中国人负债一直在增加

  美国人负债一直在下降

  最终中国人与美国人的负债也在走向一致。

  刚需是否已是伪概念?

  刚需购房,一般意义上,我们定为首套房。而统计数据为户均1.5套房,且有96%的住房拥有率。

  刚需购房群体还存在吗?

  这就要看这个平均值的偏差率了,如果有太多的人被平均,说明两极分化严重,无房刚需族还有市场。

  如果数据相对平均,少数人被平均,则刚需市场就要被重新认识了。

楼市泡沫已过,步入萧条

  按照达里奥的债务长周期理论,经济发展会分为以下几个周期:

早期阶段

  泡沫阶段

  顶部

  萧条阶段

  去杠杆阶段

  泡沫阶段的特点

  债务增长速度快于收入增长速度

  资产价格上涨

  负债增加杠杆扩大

  人们预期资产价格会持续上涨

  萧条阶段特点

  收入已无法满足偿债需求

  利率已经接近0,无法再实行刺激

  杠杆已无法进一步扩大

  资产价格停滞或开始下降

  对比以上两个时期,中国的楼市有以下特点:

  个人住房贷款已是家庭主要负债,且负债率已经到达高位。

  房价不再是持续上涨,局部区域开始回落。

  楼市目前正处于去杠杆阶段。

  如果不考虑疫情影响,本轮货币宽松本已结束。

  房企负债率过高,偿债压力较大。

  由此可见,中国楼市大概率已经由泡沫的顶部,开始滑向萧条了。